Cum și când declari contractul de chirie la ANAF

Acte necesare pentru declararea contractelor de închiriere la ANAF; Avantajul înscrierii contractului la Fisc; Cât e impozitul și când se plătește; Modalități de plată către Fisc

Pe lângă declararea și impozitarea veniturilor din chirii, statul le cere proprietarilor să înregistreze și contractele de închiriere la Fisc. Până în 2023 înregistrarea era optională, dar a devenit obligatorie, iar neconformarea se sancționează cu amendă. Dacă vă prinde cineva vreodată...

Acte necesare pentru înregistrarea contractului la ANAF

Așadar, contractul de închiriere se declară la ANAF obligatoriu, în maximum 30 de zile de la data încheierii acestuia. Pentru asta sunt necesare:

• Cererea de înregistrare a contractelor de închiriere – descarcă modelul de formular ANAF pentru declararea contractelor de închiriere.
• O copie a contractului.

Operațiunea se poate face și online, dacă aveți cont în Spațiul Privat Virtual (SPV), dar se poate face și fizic, la registratura agenției ANAF „competente”. Agenția ANAF competentă este, după caz:

a) cea pe raza căreia proprietarul este înregistrat ca plătitor de impozite și taxe;

b) cea pe raza căreia proprietarul are domiciliul fiscal;

c) cea pe raza căreia se află casa închiriată – în cazul persoanelor fizice nerezidente în România.

Înregistrarea nu ar trebui să dureze ontract de 5 zile de la data depunerii cererii.   

De ce e bine să declari contractul la ANAF

Ca să nu iei amendă ar fi răspunsul scurt. Dar declararea contractului la ANAF are și o parte utilă. Contractele de cedare a folosinței bunurilor (așa se numesc contractile astea) devin titluri executorii în momentul în care sunt înregistrate la Fisc. Adică dacă aveți ghinionul unor chiriași rău platnici și cu tupeu, simpla ștampilă aplicată de ANAF pe ontractul înregistrat face din acea hârtie un titlu executoriu și nu mai trebuie să ajungeți prin instanțe ca să scăpați de chiriașii buclucași. Angajați direct un executor și evacuați chiriașul.

Cine depune declarația unică la ANAF

După înregistrarea contractului mai rămâne declarația de venit și plata impozitului pentru sumele încasate. În teorie, există trei feluri de a declara venitul din chirii:

1. Pentru chiriile percepute în lei – proprietarii trebuie să depună Declarația Unică Capitolul II – pentru venitul estimat la încheierea contractului de închiriere. Adică atunci când mergeți la ANAF ca să înscrieți contractul de închiriere veți completa și o declarație privind venitul estimat, dacă chiria e în lei. Estimarea se face înmulțind chiria lunară cu numărul de luni rămase din anul respectiv, în care veți încasa chiria;
2. Pentru chiria percepută în valută – proprietarii vor depune abia în anul următor realizării venitului, până la 25 mai, Declarația unică de venit, în care vor cuprinde venitul brut din anul precedent, calculat la cursul de schimb mediu anual al pieţei valutare, comunicat de Banca Naţională a României, din anul de realizare a venitului.
3. Proprietarii care optează pentru regimul de impozitare în sistem real (doar cei care închiriază mai mult de 5 camere) și cei care închiriază camere în scop turistic trebuie să depună Declaraţia unică până la data de 25 mai, inclusiv, a anului următor celui de realizare a veniturilor.

În practică, și cei de la punctul 1, care încasează chiria în lei, pot să nu depună declarația estimativă la înregistrarea contractului, cu condiția să depună totuși declarația unică de venit, cel mai târziu până la 25 mai în anul următor.

Declarația unică este un formular inteligent, care se descarcă de pe site-ul ANAF (din SPV), se completează doar la rubricile aferente categoriei de venit, după caz, și calculează singur impozitul și CASS datorate. Ulterior se încarcă înapoi în SPV și dacă a fost completat corect veți primi un mesaj că s-a primit și totul e în regulă. Dacă primiți mesaj de eroare reluați procesul pentru că sigur ați completat ceva greșit. 

Cât e impozitul și când se plătește

Impozitul pe venitul din chirii obținut în 2024 este de 10%, cotă aplicată doar pentru 80% din venitul total brut. Adică din totalul chiriilor încasate în anul 2024 se scade o cotă forfetară de 20%, iar impozitul și contribuțiile sociale se calculează doar pe 80% din acest venit. Cota forfetară se aplică doar pentru veniturile din 2024, în 2023 cota forfetară a fost 0, deci toate veniturile se impozitau.

Contribuția pentru asigurările sociale de sănătate (CASS) se plătește raportat la nivelul salariului minim brut pe economie, pe câteva plafoane, respectiv 6, 12 și 24 de salarii minime brute pe economie.

Pentru veniturile din 2023 se vor plăti asigurări calculate la salariul minim brut de 3.000 de lei, iar pentru veniturile din 2024 - se va lua în calcul salariul mimim brut valabil în 2024, care momentan este 3.300 Lei.

Exemplu de calcul pentru venitul obținut în 2024:

(pentru exemplificare folosim un curs Euro de 5 Lei și salariul minim brut de 3.300 Lei):

• Venit brut din chirii încasat în 2024: 500 Euro x 12 luni = 6.000 Euro (30.000 Lei)
• Cota forfetară (20%): 6.000 Euro – 1.200 Euro = 4.800 Euro (24.000 Lei)
• Impozitul pe venitul din chirii datorat anual (10%): 480 Euro (2.400 Lei)
• Contribuție CASS (asigurări de sănătate 10% calculat la 6 salarii minime brute): 1.980 LEI
• Venit net: 30.000 Lei – 2.400 Lei – 1.980 Lei = 25.620 Lei

Atenție, acest mod de calcul este valabil doar pentru veniturile obținute în 2024, pentru cele obținute în 2023 și raportate/plătite până la 25 mai 2024 impozitarea se face la întregul venit brut, adică fără scăderea cotei forfetare de 20%.

Ce fac proprietarii care au chiriași persoane juridice

O modificare surprinzătoare a Codului fiscal în 2024 îi vizează pe proprietarii care au chiriași persoane juridice (firme sau ONG-uri obligate să țină contabilitate și să facă raportări lunare). În acest caz chiriașii vor fi obligați să rețină și să vireze lunar impozitul pe chiria plătită proprietarului.

Proprietarii rămân doar cu obligația de a completa declarația unică, până la 25 mai a anului următor obținerii venitului, în care să declare venitul total și să achite contribuțiile sociale de sănătate, dacă veniturile sunt mai mari de plafonul de 6 salarii minime brute pe economie.

Modalități de achitare a datoriilor către ANAF

După ce ați completat declarația unică și ați depus-o, ideal ar fi să vă plătiți singuri dările calculate (impozitul și CASS) și să nu așteptați să vă vină vreo notificare, căci la cum funcționează Fiscul sunt șanse mari să vă vină o notificare că deja ați depășit termenul de plată și vă paște vreo poprire. Cea mai ușoară metodă este plata online. Dacă aveți cont în SPV și pe ghiseul.ro, la câteva zile după depunerea declarației unice veți regăsi în contul de pe ghiseul.ro suma de plată și o puteți achita direct acolo, online. Apoi veți primi în SPV notificare că s-a încasat suma.

O altă metodă e să achitați direct la casieria ANAF, dacă tot vă duceți să depuneți declarația acolo. ANAF a publicat de altfel o borșură cu toate modalitățile prin care vă puteți achita datoriile către stat. Pe scurt acestea sunt:

• Cu cardul bancar sau numerar la casieriile Trezoreriei Statului pe raza cărora aceștia își au domiciliul fiscal
• On-line, cu cardul, prin intermediul Spațiului Privat Virtual sau al platformei Ghiseul.ro (numai pentru persoane fizice)
• Prin Ordin de plată multiplu electronic (OPME)
• Prin virament bancar (pentru efectuarea plăților pot fi utilizate și serviciile e-banking)
• Cu mandat poștal, prin intermediul oficiilor poștale

Citiți mai multe informații detaliate pe subiectul chiriilor și impozitării lor.